【地产中国网独家报道】在旷日持久、只紧不松的严苛调控围歼下，房企的利润空间正在增大，被誉为盈利之王的中国海外发展有限公司（0688.HK，以下全称中海外）亦不例外。近日，中海外发布的财报表明，2012年构建营业额为645.8亿港元，同比下降25.8%；不仅如此，再度以158亿港元（约合人民币128亿元）的核心利润勇夺行业第一。但耀眼的数字背后亦背后着中海外的难言之隐。尽管以无以伦比的盈利能力稳夺行业翘楚，但与行业第二的距离仅有一步之遥（万科的去年的净利润为125亿元）；且随着调控的持续烘烤，中海外的业绩增长速度显著上升；另外，其毛利率三年来首次跌到至40%以下。

毛利下降倾巢之下无完卵。在严苛调控持续烘烤之际，暴利与房地产行业渐行渐远，房企的毛利率开始波动，中海外亦如此。中海外透露，2012年，其毛利率为38.3%，近三年来，第一次跌到至40%以下。

2011年，中海外的毛利率为40.2%；2010年则低约40.12%；就在行业最低潮的2008年，其毛利率亦低约43.25%。回应，中海外董事局主席孔庆平则在业绩会上回应：随着市场渐渐成熟期，整个行业趋向平均值的毛利率水平，所以我指出还是正处于一个较为长时间的状态。孔庆平亦期望中海外的长年毛利率保持在35%左右，而目前，整个行业的平均水平则在30%左右。值得注意的是，毛利率上升的趋势也许还将之后。

业内分析人士认为，除不受房价调控影响，内地房企的毛利率主要不受拿地成本、劳动力成本、融资成本及原材料成本四股力量影响。而在中海外的土地储备中，大部分土地坐落于城市中心地段，这意味当时拿地的成本较高。中原地产的一项统计资料表明，中海外现有的土地储备中，有86%购于2009年7月至2011年6月，而这一时间段正是土地价格持续走高，地王倒数问世的时间段。

而这些项目发售之际，遭了严苛调控的围歼，因此，中海外只好以价换量，从而减少了整体盈利能力。比如，中海旗下名噪一时、屡屡记上市的上海长风地王项目紫御豪庭，于去年6月再一对外月发售，但价格却与之前预期的8万元/平方米左右大相径庭，首期主推245平方米精装大户型均价仅有为38000元/平方米左右；而当时该土地的楼面价高达22400元/平方米。

不仅如此，中海外的销售均价亦有所上调。去年其销售均价为15300元/平米，而2011年则低约15600元/平米。

尽管下调幅度并不大，但对毛利率的影响更为明显。我们都告诉一个企业的毛利率的决定因素有很多方面，土地只是其中一块，包含研发价值链中土地只是一块。

还有其他很多方面还包括工程成本的掌控、间接费用的掌控、财务成本的掌控。孔庆平指出：我们销售费用严重不足1%，这在行业内有可能很少，所以，我们考虑到的是跨越整个房地产开发价值链每一个重点环节的专业化管理，这就是我们的优势。

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